Cómo leer este dashboard · Glosario de métricas
Carril
Rango de precio de venta (ej: USD 120k–130k). Es el segmento del mercado donde competirá la propiedad después de la remodelación.
Score
Índice del 0 al 10 que combina velocidad, demanda y liquidez. Cuanto más alto, mejor absorbe el mercado ese carril. Un score 10 indica el carril más eficiente del análisis.
P50 (días)
Mediana de días en mercado hasta la venta. La mitad de las propiedades del carril se venden antes de ese número de días. Es el indicador más honesto de velocidad real.
VPD
Visitas por día: cuántas consultas recibe una propiedad en promedio por día. Alta VPD = muchos compradores activos buscando en ese rango. Indica presión de demanda real.
PM²
Precio de venta por metro cuadrado (USD/m²). Permite comparar el valor real del mercado entre barrios independientemente del tamaño de los departamentos.
IQR Ratio
P75 ÷ P25: mide cuántas veces tarda más la propiedad lenta vs. la rápida en el mismo carril. Ratio bajo = mercado parejo. Ratio alto = el resultado depende mucho de la calidad del producto.
ARV
After Repair Value: precio estimado de venta luego de la remodelación. El análisis de carriles sirve para fijar el ARV correcto y maximizar la velocidad de salida.
TRAMPA
Carril con score aparentemente alto pero que esconde riesgo oculto (dispersión extrema, renovadas estancadas, o muestra pequeña). El score del carril promete más de lo que cumple.
Barrios analizados
6
CABA · Norte/Centro
Carriles evaluados
33
ZonaProp · Mayo 2026
Carriles RÁPIDO
11
Score ≥ 6 · absorción activa
Trampas de velocidad
4
Score alto, riesgo oculto
Score máximo
10
Colegiales · Palermo
P50 mínimo
23d
Colegiales 150–160k
VPD más alta
10.7
Palermo 110–120k
PM² top RÁPIDO
3078
Recoleta 130–140k
ARV óptimo por barrio
#1
USD 150k – 160k
Score10.00
P5023 días
VPD7.2/día
PM²USD 2.727
#2
USD 110k – 120k
Score10.00
P5064 días
VPD10.7/día
PM²USD 2.572
#3
USD 120k – 130k
Score8.43
P5044 días
VPD9.4/día
PM²USD 2.592
#4
USD 130k – 140k
Score7.00
P5035 días
VPD7.7/día
PM²USD 3.078
#5
USD 150k – 160k
Score8.12
P5030 días
VPD2.4/día
PM²USD 2.161
#6
USD 120k – 130k
Score7.78
P5036 días
VPD5.2/día
PM²USD 2.720
Score vs. días P50 — comparativo de carriles
Score por carril (top 12)
Días P50 — carriles RÁPIDO
RÁPIDO
11
carriles
MODERADO
9
carriles
TRAMPA
4
carriles
LENTO
5
carriles
ATASCADO
4
carriles
Ranking cruzado — 33 carriles ordenados por score
Cómo leer la tabla de ranking
Cada fila es un carril de precio en un barrio. La tabla está ordenada por Score de mayor a menor. Las columnas clave: P50 es la mediana de días hasta la venta (más bajo = más rápido). IQR Ratio mide la dispersión — si supera 6, la estructura del mercado está "rota" y el resultado depende enteramente de la calidad de la renovación. VPD es la presión de demanda diaria: cuantos más compradores por día, menos necesidad de bajar el precio en el cierre. La categoría TRAMPA advierte que el score puede ser engañoso por riesgo estructural oculto.
Cómo usar la vista por barrio
Seleccioná un barrio para ver el detalle completo de todos sus carriles. Cada barrio tiene un carril óptimo donde el mercado absorbe con mayor fluidez. Los gráficos de barra permiten comparar visualmente el score y los días P50 entre carriles. Un barrio puede tener carriles RÁPIDO y ATASCADO conviviendo: operar en el carril equivocado del barrio correcto es un error tan costoso como operar en el barrio equivocado.
Score por barrio × carril
Referencias — Score (0–10)
9.0
RÁPIDO · Score ≥ 7
Mercado activo. Alta absorción.
ARV objetivo validado.
ARV objetivo validado.
5.5
MODERADO · Score 5–7
Mercado funciona con
ejecución sólida.
ejecución sólida.
4.2
TRAMPA · Score 3–5
Score engañoso. Riesgo
estructural oculto.
estructural oculto.
2.1
LENTO · Score 1–3
Absorción lenta.
Alto riesgo de inventario.
Alto riesgo de inventario.
0.4
ATASCADO · Score < 1
Mercado bloqueado.
Evitar como ARV de salida.
Evitar como ARV de salida.
—
Sin datos
Carril no relevado
en este barrio.
en este barrio.
CÓMO LEER CADA CELDA
El número grande es el score del carril (0–10).
El número chico debajo son los días P50 (mediana de tiempo en mercado).
El número chico debajo son los días P50 (mediana de tiempo en mercado).
IQR Ratio — riesgo de ejecución
Referencias — IQR Ratio (P75 ÷ P25)
2.1
CONSISTENTE · < 2.5
Mercado homogéneo. Cualquier
propiedad bien posicionada vende en tiempo similar.
propiedad bien posicionada vende en tiempo similar.
3.4
DISP. MODERADA · 2.5–4
Calidad empieza a diferenciar.
Riesgo medio. Renovación sólida requerida.
Riesgo medio. Renovación sólida requerida.
5.0
BIMODAL · 4–6
Ganadores y perdedores definidos.
Alto riesgo. Solo operadores con track record.
Alto riesgo. Solo operadores con track record.
8.4
ESTR. ROTA · 6–9
Estructura de mercado fragmentada.
P75 muy superior al P25. Análisis profundo previo.
P75 muy superior al P25. Análisis profundo previo.
17
CRÍTICO · > 9
Dispersión extrema. Las propiedades que
no salen rápido acumulan meses de inventario.
no salen rápido acumulan meses de inventario.
QUÉ MIDE EL IQR RATIO
P75 ÷ P25 = cuántas veces tarda más la propiedad
lenta vs. la rápida en el mismo carril.
Ratio 1 = mercado perfecto. Ratio 20 = mercado roto.
lenta vs. la rápida en el mismo carril.
Ratio 1 = mercado perfecto. Ratio 20 = mercado roto.
Qué es una trampa de velocidad y por qué importa
Una trampa de velocidad es un carril que parece activo por su score o P50, pero que esconde un riesgo estructural que el número promedio no captura. El mecanismo típico: un grupo pequeño de propiedades excepcionales sale en días (tirando el promedio hacia abajo), mientras la mayoría tarda meses. Si tu propiedad no es la "ganadora" del carril, el tiempo en inventario destruye el retorno calculado. El IQR Ratio es la métrica que delata este patrón: valores superiores a 9 o 12 son señales de alarma severas, independientemente de qué tan bien se vea el score.
Trampas de velocidad — alerta máxima
Palermo · USD 120k–130k
TRAMPA · Score 7.05
8 remodeladas con días_med de 174 días vs. 66 del mercado clean. Sobrerrepresentación de renovadas estancadas contamina el carril. P75 de 121 días, IQR ratio 4.17.
Recoleta · USD 150k–160k
TRAMPA · Score 3.50
P75 de 251 días: el segundo más alto del análisis. IQR ratio 12.55 (estructura rota). Las propiedades que no venden rápido acumulan 8+ meses. Solo válido con ejecución premium garantizada.
Núñez · USD 130k–140k
TRAMPA · Score 4.17
Balance demanda-oferta −6pp. P75 de 232 días, IQR ratio 9.67. Apariencia de mercado activo pero el inventario viejo se acumula. Alto riesgo de quedar atrapado.
Belgrano · carriles > 130k
ATASCADO · Estructura rota
Los 3 carriles USD 130k+ tienen scores ≤ 1.09. Carril 140k-150k: P75 de 286 días. Evitar como precio de salida ARV sin excepción.
Alertas operativas adicionales
Chacarita · USD 110k–120k
Datos de captura de pantalla
Sin CSV disponible. No usar para modelado ARV sin validación del CSV completo.
Chacarita · 150k–160k y 100k–110k
n_clean = 6 unidades
Inferencia estadísticamente frágil. Monitorear 2–3 semanas antes de comprometer capital.
Colegiales · USD 120k–130k
LENTO · P50 = 93 días
El mercado de Colegiales premia el ticket alto. Un producto mediocre en USD 125k no se mueve.
Recoleta · USD 140k–150k
4 remodeladas · 228 días promedio
Las renovaciones en este rango están marcadamente estancadas. IQR ratio 6.54 confirma alto riesgo.
Cómo elegir entre Estrategia A y Estrategia B
Estrategia A — Volumen: priorizás rotación. Comprás en barrios con alta VPD y scores sólidos, salís rápido, repetís la operación. El margen unitario es más bajo pero el capital trabaja más veces por año. Ideal para operadores que quieren escalar en cantidad de operaciones.
Estrategia B — Premium: priorizás margen unitario. Apuntás a carriles con el mayor PM² del análisis, requieren renovación de calidad superior, y el comprador paga más sin negociar. Ideal para operadores con experiencia en obra y producto diferenciado. El riesgo de ejecución es mayor pero el retorno por operación es más alto.
Estrategia B — Premium: priorizás margen unitario. Apuntás a carriles con el mayor PM² del análisis, requieren renovación de calidad superior, y el comprador paga más sin negociar. Ideal para operadores con experiencia en obra y producto diferenciado. El riesgo de ejecución es mayor pero el retorno por operación es más alto.
Estrategia A — Volumen
Alta demanda, P50 razonable y scores competitivos. Ideal para operadores que priorizan rotación sobre margen unitario.
| # | Barrio | Carril | Score | P50 | VPD | PM² |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 1 | Palermo | 110k–120k | 10.00 | 64d | 10.7 | $2.572 |
| 2 | Belgrano | 120k–130k | 8.43 | 44d | 9.4 | $2.592 |
| 3 | Núñez | 120k–130k | 7.78 | 36d | 5.2 | $2.720 |
| 4 | Belgrano | 100k–110k | 7.95 | 41d | 7.2 | $2.563 |
| 5 | Palermo | 130k–140k | 7.98 | 58d | 8.3 | $2.758 |
Estrategia B — Premium
Mayor PM² y salida calificada. Requieren renovación de alta calidad para maximizar margen unitario.
| # | Barrio | Carril | Score | P50 | VPD | PM² |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 1 | Recoleta | 130k–140k | 7.00 | 35d | 7.7 | $3.078 |
| 2 | Colegiales | 150k–160k | 10.00 | 23d | 7.2 | $2.727 |
| 3 | Palermo | 130k–140k | 7.98 | 58d | 8.3 | $2.758 |
Insight Recoleta Premium
Las 5 remodeladas del carril 130k-140k tienen P50 de solo 20 días vs. 35 del mercado general. PM² más alto de todos los carriles RÁPIDO del análisis (USD 3.078).
Recomendaciones finales
Corredor norte 120k–130k
Belgrano, Núñez y Saavedra convergen en el mismo carril óptimo. ARV estándar validado por tres mercados independientes con alta liquidez.
Premium exclusivo Colegiales
Renovación de alto estándar en USD 150k-160k. No intentar replicar en otros barrios: los datos no lo soportan.
Monitorear Saavedra 140k–150k
Score 5.32 MODERADO con mediana de 31 días. Secundario viable si la ecuación de compra lo permite.
No operar Núñez 130k–140k
ATASCADO con score 0.38. Señal de distorsión estructural. No comprometer capital sin investigación adicional.